Depuis une dizaine d’ann\u00e9es, des milliers de Fran\u00e7ais ont \u00e9migr\u00e9 au Portugal, la plupart d\u2019entre eux pour y passer leur retraite. Mais le pays peut aussi attirer certains bailleurs en qu\u00eate de rentabilit\u00e9. Voici un panorama des atouts et des inconv\u00e9nients \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019un investissement locatif sur place, ainsi que le mode d\u2019emploi pour y parvenir.<\/p>\n\n\n\n
On parle r\u00e9guli\u00e8rement du Portugal\u00a0comme d\u2019une destination agr\u00e9able o\u00f9 passer sa retraite<\/a>\u2026 mais beaucoup moins des possibilit\u00e9s d\u2019y investir sur son march\u00e9 locatif. Et pour cause\u2009: une majorit\u00e9 de Fran\u00e7ais ayant choisi d\u2019\u00e9migrer vers ce pays sont effectivement des retrait\u00e9s, attir\u00e9s par la qualit\u00e9 et le co\u00fbt de la vie locale, ainsi que par l\u2019avantage fiscal consid\u00e9rable offert par le statut de r\u00e9sident non habituel (RNH).\u00a0<\/p>\n\n\n\n D\u2019apr\u00e8s l\u2019ambassade de France \u00e0 Lisbonne, environ 25.000 expatri\u00e9s \u00e9taient ainsi recens\u00e9s en 2019 au Portugal, faisant des Fran\u00e7ais l\u2019une des dix communaut\u00e9s les plus repr\u00e9sent\u00e9es dans le pays. En 2021, d\u2019ailleurs, le pays continuait d\u2019attirer de nombreux immigrants\u2009: selon le quotidien portugais\u00a0Diario de Noticias<\/a>, 4.750 Fran\u00e7ais se sont install\u00e9s l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, en faisant la seconde nationalit\u00e9 de l\u2019UE parmi les nouveaux arrivants, derri\u00e8re les Italiens. Derri\u00e8re cette vague de Fran\u00e7ais s\u00e9duits par la vie sur place, plusieurs candidats \u00e0 un ou des investissements locatifs se montrent \u00e9galement sensibles aux atouts du pays. Ainsi, d\u2019apr\u00e8s une enqu\u00eate r\u00e9alis\u00e9e en d\u00e9cembre\u00a02021 par le sp\u00e9cialiste en investissement Masteos aupr\u00e8s de 1.000 internautes, environ 20% des r\u00e9pondants se d\u00e9claraient pr\u00eats \u00e0 acheter au Portugal, dont une partie non n\u00e9gligeable pour y devenir bailleur.<\/p>\n\n\n\n >> \u00c0 lire aussi – Immobilier locatif\u2009: voici les avantages \u00e0 investir en Espagne\u2026 et le mode d\u2019emploi<\/em><\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n Pour concr\u00e9tiser ces envies, encore faut-il avoir une id\u00e9e de la fa\u00e7on dont il faut s\u2019y prendre. C\u2019est dans cette optique que Masteos, qui pr\u00e9voit de s\u2019implanter au Portugal au cours de l\u2019ann\u00e9e 2023, a r\u00e9alis\u00e9 pour Capital un tutoriel \u00e0 destination des Fran\u00e7ais qui envisagent de r\u00e9aliser un investissement locatif sur place. Il pr\u00e9sente ci-dessous les diff\u00e9rentes \u00e9tapes \u00e0 suivre pour arriver au bout de son projet.<\/p>\n\n\n\n Pour pouvoir acheter \u00e0 cr\u00e9dit un logement au Portugal, il est tout \u00e0 fait possible de solliciter des banques fran\u00e7aises ou franco-portugaises. Ainsi, Masteos a rep\u00e9r\u00e9 parmi les \u00e9tablissements potentiels Banque BCP, CIC Iberbanco, ou encore Caixa Geral Depositos qui compte 48 agences en France. \u201cVotre premier r\u00e9flexe peut aussi \u00eatre de demander un financement \u00e0 votre banquier habituel, surtout si vous avez d\u00e9j\u00e0 rembours\u00e9 votre r\u00e9sidence principale, et\/ou avez des garanties \u00e0 apporter qui lui permettraient de financer un achat hors de France\u201d, conseille le sp\u00e9cialiste.<\/p>\n\n\n\n Autre possibilit\u00e9\u2009: demander \u00e0 une banque portugaise de pr\u00eater l\u2019argent n\u00e9cessaire. Sachez n\u00e9anmoins que si vous choisissez cette solution, vous serez confront\u00e9 \u00e0 des pratiques qui diff\u00e8rent largement des banques hexagonales. Les \u00e9tablissements portugais proposent en effet souvent des cr\u00e9dits immobiliers avec des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat variables, il vous faudra donc n\u00e9gocier avec insistance aupr\u00e8s d\u2019elle si vous pr\u00e9f\u00e9rez obtenir un taux fixe. Les banques portugaises, pr\u00e9cise Masteos, permettent un financement par un cr\u00e9dit \u00e0 condition que le montant ne d\u00e9passe pas 70% du prix du bien. Cela signifie donc qu\u2019il vous faudra pr\u00e9senter une \u00e9pargne d\u2019un montant correspondant \u00e0 30% du prix du bien, et qui prend en compte \u00e9galement les divers frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition.<\/p>\n\n\n\n Apr\u00e8s vous \u00eatre assur\u00e9 que votre projet est finan\u00e7able, il vous faudra demander un num\u00e9ro fiscal, appel\u00e9 Numero de Contribuinte ou N\u00famero de Identifica\u00e7\u00e3o Fiscal<\/em>, que vous pouvez obtenir gratuitement aupr\u00e8s de l\u2019administration fiscale locale. L\u2019obtention de ce num\u00e9ro est n\u00e9cessaire pour r\u00e9aliser un certain nombre de d\u00e9marches administratives, dont l\u2019achat ou la vente d\u2019un logement. Il servira \u00e9galement, par la suite, pour d\u00e9clarer vos revenus locatifs.<\/p>\n\n\n\n Une fois cette formalit\u00e9 accomplie, vous pouvez commencer votre recherche de bien \u00e0 louer. Parmi les sites de r\u00e9f\u00e9rence sur lesquels rechercher, on peut citer Idealista.pt, imovirtual.com, <\/em>ou encore olx.pt.<\/em>Afin de ne pas chercher seul et profiter de conseils de professionnels, vous pouvez \u00e9galement faire appel \u00e0 des agences immobili\u00e8res locales, ou \u00e0 des chasseurs de biens.<\/p>\n\n\n\n >> Notre service – R\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique\u2009: calculez le montant de vos aides (MaPrimeR\u00e9nov\u2019, CEE\u2026) et trouvez le bon artisan pour vos travaux <\/em><\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n Vous avez arr\u00eat\u00e9 votre choix sur un logement\u2009? Si votre offre a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e par le vendeur, il vous est maintenant possible de r\u00e9server le bien. Pour ce faire, il vous faudra imp\u00e9rativement demander l\u2019aide d\u2019un avocat. En effet, au Portugal, votre avocat aura pour r\u00f4le de s\u00e9curiser votre transaction, en r\u00e9alisant un certain nombre de v\u00e9rifications pr\u00e9alable \u00e0 l\u2019achat\u2009: permis de construction, clauses limitatives, hypoth\u00e8ques, mise \u00e0 jour du paiement des taxes et des charges de copropri\u00e9t\u00e9, etc. Pour permettre \u00e0 votre avocat de r\u00e9aliser ces d\u00e9marches en votre nom, vous devrez proc\u00e9der \u00e0 une d\u00e9l\u00e9gation de pouvoir, nomm\u00e9e\u00a0Procura\u00e7\u00e3o P\u00fablica<\/em>. \u201cEn d\u2019autres termes, attention \u00e0 la diff\u00e9rence entre le r\u00f4le du notaire en France et au Portugal\u201d, pr\u00e9vient Masteos. Le sp\u00e9cialiste en investissement immobilier \u00e9value les frais d\u2019avocat aux alentours de 1% \u00e0 1,5% du prix du bien.<\/p>\n\n\n\n Afin de r\u00e9server votre bien, vous devrez g\u00e9n\u00e9ralement verser une somme en garantie. Celle-ci peut \u00eatre fixe ou varier en fonction de la valeur du bien. Elle sera vers\u00e9e sur le compte s\u00e9questre d\u2019un avocat. Cette \u00e9tape peut permettre de se donner du temps pour pr\u00e9parer la signature du compromis de vente, appel\u00e9 Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV).<\/em> \u201cCette \u00e9tape est souvent rapproch\u00e9e voire fusionn\u00e9e avec celle du compromis de vente\u201d, rapporte Masteos.<\/p>\n\n\n\n Une fois la r\u00e9servation effectu\u00e9e, il est maintenant possible de pr\u00e9parer et signer le compromis de vente. Le contrat correspond \u00e0 un engagement contraignant entre les deux parties. Le document pr\u00e9cise \u00e0 la fois le prix d\u2019achat, ainsi que les diff\u00e9rentes clauses de vente (telle que l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit, par exemple). \u201c\u00c0 ce stade, il est courant qu\u2019un acompte de 10% \u00e0 30% du prix du bien soit r\u00e9alis\u00e9, le reste \u00e9tant vers\u00e9 plus tard, lors de la vente finale\u201d, d\u00e9crit Masteos. Pour se pr\u00e9munir d\u2019un maximum de risque, le sp\u00e9cialiste en investissement locatif conseille de faire enregistrer ce compromis de vente chez le notaire.<\/p>\n\n\n\n Pr\u00e9cision importante\u2009: il est impossible de se r\u00e9tracter apr\u00e8s signature du compromis de vente, sauf \u00e0 faire jouer une clause int\u00e9gr\u00e9e dans le contrat. En cas de r\u00e9tractation de l\u2019acheteur sans aucun motif, ce dernier perd le montant de son acompte, correspondant souvent \u00e0 10% du prix du bien. Si le vendeur se r\u00e9tracte, de son c\u00f4t\u00e9, il devra verser le double de ce montant. \u201cPersonne n\u2019a int\u00e9r\u00eat \u00e0 se r\u00e9tracter, sauf clauses stipul\u00e9es dans le CPCV\u201d, r\u00e9sume Masteos.<\/p>\n\n\n\n >> Notre service – Vous d\u00e9m\u00e9nagez\u2009? Obtenez rapidement des devis de notre s\u00e9lection de d\u00e9m\u00e9nageurs<\/em><\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n Derni\u00e8re \u00e9tape pour acheter un bien immobilier au Portugal\u2009: la signature de l\u2019acte de vente final, appel\u00e9e escritura p\u00fablica<\/em>. \u201cLa date de vente est en g\u00e9n\u00e9ral pr\u00e9vue 3 \u00e0 12 semaines apr\u00e8s la signature du compromis\u201d, d\u00e9taille Masteos. Ensuite, l\u2019acte authentique et le bien immobilier seront enregistr\u00e9s par votre avocat au cadastre, appel\u00e9 Conservat\u00f3ria Do Registo Predial<\/em>. Une fois ces d\u00e9marches effectu\u00e9es, vous \u00eates propri\u00e9taire\u2009: n\u2019oubliez pas d\u2019informer la mairie de ce changement\u2009! C\u2019est elle qui pr\u00e9l\u00e8vera plus tard l\u2019imp\u00f4t municipal sur l\u2019immobilier, l\u2019\u00e9quivalent de la taxe fonci\u00e8re annuelle, appel\u00e9e IMI (Imposto Municipal sobre Im\u00f3veis).<\/em> \u201cSelon la ville o\u00f9 vous avez achet\u00e9, cette taxe varie entre 0,3% et 0,5% de la valeur patrimoniale, fix\u00e9e par le service des finances portugais, d\u00e9taille Masteos. Cette taxe fonci\u00e8re est \u00e0 95% bien moins co\u00fbteuse que celle de votre pays d\u2019origine.\u201d<\/p>\n\n\n\n Il existe entre la France et le Portugal une convention pr\u00e9ventive de double imposition. Les revenus locatifs de l\u2019investisseur fran\u00e7ais, explique ainsi Masteos, ne pourront pas \u00eatre impos\u00e9s dans chacun des deux pays. \u201cSi vous \u00eates r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais et avez fait un investissement locatif au Portugal, vous payerez 28% de vos revenus locatifs nets, c\u2019est-\u00e0-dire que vous pourrez d\u00e9duire de ces revenus la taxe fonci\u00e8re annuelle, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 du bien ainsi que d\u2019\u00e9ventuels travaux d\u2019am\u00e9lioration ou de r\u00e9novation\u201d, d\u00e9taille l\u2019investisseur locatif. N\u00e9anmoins, bien que ces revenus soient impos\u00e9s au Portugal, ils devront \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s au fisc fran\u00e7ais.<\/p>\n\n\n\n Au Portugal, 77% des habitants sont propri\u00e9taires, contre 57% en France. En cons\u00e9quence, pour profiter d\u2019une certaine offre locative (et m\u00eame si le conseil para\u00eet \u00e9vident), mieux vaut viser les villes o\u00f9 cette offre existe\u2009! \u00c0 ce titre, Porto et Lisbonne semblent donc \u00e0 premi\u00e8re vue incontournables \u00e0 analyser. En cons\u00e9quence, Masteos conseille d\u00e9sormais aux investisseurs en recherche de rentabilit\u00e9 de cibler des communes aux prix plus abordables, telles que Braga au nord du Portugal, ou Vila Nova de Gaia dans la banlieue de Porto. \u201cLes salaires au Portugal sont encore bas, et leur capacit\u00e9 \u00e0 monter dans les prochaines ann\u00e9es devrait permettre aux prix de l\u2019immobilier d\u2019augmenter math\u00e9matiquement\u201d, croit le sp\u00e9cialiste en investissement locatif. \u201cLe vrai int\u00e9r\u00eat de l\u2019investissement au Portugal, ce n\u2019est pas la recherche de rentabilit\u00e9 brute, mais plut\u00f4t de l\u2019investissement patrimonial sur la dur\u00e9e dans un pays stable \u00e9conomiquement et politiquement\u201d, conclut Masteos.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Source:https:\/\/www-capital-fr.cdn.ampproject.org\/c\/s\/www.capital.fr\/immobilier\/immobilier-locatif-voici-les-avantages-a-investir-au-portugal-et-le-mode-demploi-1434330?amp<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"featured_media":1981,"template":"","categories":[],"yoast_head":"\nComment investir\u2009: le mode d\u2019emploi<\/h2>\n\n\n\n
Les spots \u00e0 surveiller<\/h2>\n\n\n\n
Et pourtant\u2009: les prix \u00e0 l\u2019achat relev\u00e9s par Masteos, par l\u2019interm\u00e9diaire du portail d\u2019annonces, dans ces deux communes sont tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s\u2009: 5.130 euros le m\u00e8tre carr\u00e9 en moyenne \u00e0 Lisbonne, et 3.010 euros \u00e0 Porto. Ces prix \u00e9lev\u00e9s sont un vrai probl\u00e8me pour les investisseurs, mais aussi pour les Lisbo\u00e8tes et les Portuans eux-m\u00eames. “L’immobilier \u00e0 Lisbonne est par exemple plus cher que l’immobilier \u00e0… Bruxelles, en Belgique, alors que les salaires sont nettement inf\u00e9rieurs au Portugal. Il y a un \u00e9norme probl\u00e8me d’accessibilit\u00e9 du logement\u201d, compare Geoffroy Reiser, le directeur Europe de Masteos. Il faut dire que sur ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les prix de la pierre ont explos\u00e9\u2009: +50% en cinq ans, rel\u00e8ve Masteos qui reprend ici les chiffres du quotidien lisbo\u00e8te Publico<\/a>. Ainsi, la rentabilit\u00e9 brute (avant imp\u00f4t, taxes et charges diverses) \u00e0 attendre pour les bailleurs n\u2019est que de 3,2% \u00e0 Lisbonne, et de 4,2% \u00e0 Porto. “En termes de rentabilit\u00e9 brute, Lisbonne et Porto peuvent sembler d\u00e9cevantes pour des investisseurs fran\u00e7ais, car les prix de l\u2019immobilier ont \u00e9norm\u00e9ment augment\u00e9 \u00e0 la vente depuis 2015, et les loyers n\u2019ont pas pu suivre. Pour obtenir les meilleurs rendements, il fallait acheter en 2015\u201d, r\u00e9sume ainsi le sp\u00e9cialiste en investissement locatif.<\/p>\n\n\n\n