Depuis une dizaine d’années, des milliers de Français ont émigré au Portugal, la plupart d’entre eux pour y passer leur retraite. Mais le pays peut aussi attirer certains bailleurs en quête de rentabilité. Voici un panorama des atouts et des inconvénients à la réalisation d’un investissement locatif sur place, ainsi que le mode d’emploi pour y parvenir.
On parle régulièrement du Portugal comme d’une destination agréable où passer sa retraite… mais beaucoup moins des possibilités d’y investir sur son marché locatif. Et pour cause : une majorité de Français ayant choisi d’émigrer vers ce pays sont effectivement des retraités, attirés par la qualité et le coût de la vie locale, ainsi que par l’avantage fiscal considérable offert par le statut de résident non habituel (RNH).
D’après l’ambassade de France à Lisbonne, environ 25.000 expatriés étaient ainsi recensés en 2019 au Portugal, faisant des Français l’une des dix communautés les plus représentées dans le pays. En 2021, d’ailleurs, le pays continuait d’attirer de nombreux immigrants : selon le quotidien portugais Diario de Noticias, 4.750 Français se sont installés l’année dernière, en faisant la seconde nationalité de l’UE parmi les nouveaux arrivants, derrière les Italiens. Derrière cette vague de Français séduits par la vie sur place, plusieurs candidats à un ou des investissements locatifs se montrent également sensibles aux atouts du pays. Ainsi, d’après une enquête réalisée en décembre 2021 par le spécialiste en investissement Masteos auprès de 1.000 internautes, environ 20% des répondants se déclaraient prêts à acheter au Portugal, dont une partie non négligeable pour y devenir bailleur.
Comment investir : le mode d’emploi
Pour concrétiser ces envies, encore faut-il avoir une idée de la façon dont il faut s’y prendre. C’est dans cette optique que Masteos, qui prévoit de s’implanter au Portugal au cours de l’année 2023, a réalisé pour Capital un tutoriel à destination des Français qui envisagent de réaliser un investissement locatif sur place. Il présente ci-dessous les différentes étapes à suivre pour arriver au bout de son projet.
- Trouver un financement
Pour pouvoir acheter à crédit un logement au Portugal, il est tout à fait possible de solliciter des banques françaises ou franco-portugaises. Ainsi, Masteos a repéré parmi les établissements potentiels Banque BCP, CIC Iberbanco, ou encore Caixa Geral Depositos qui compte 48 agences en France. “Votre premier réflexe peut aussi être de demander un financement à votre banquier habituel, surtout si vous avez déjà remboursé votre résidence principale, et/ou avez des garanties à apporter qui lui permettraient de financer un achat hors de France”, conseille le spécialiste.
Autre possibilité : demander à une banque portugaise de prêter l’argent nécessaire. Sachez néanmoins que si vous choisissez cette solution, vous serez confronté à des pratiques qui diffèrent largement des banques hexagonales. Les établissements portugais proposent en effet souvent des crédits immobiliers avec des taux d’intérêt variables, il vous faudra donc négocier avec insistance auprès d’elle si vous préférez obtenir un taux fixe. Les banques portugaises, précise Masteos, permettent un financement par un crédit à condition que le montant ne dépasse pas 70% du prix du bien. Cela signifie donc qu’il vous faudra présenter une épargne d’un montant correspondant à 30% du prix du bien, et qui prend en compte également les divers frais liés à l’acquisition.
- Trouver le logement
Après vous être assuré que votre projet est finançable, il vous faudra demander un numéro fiscal, appelé Numero de Contribuinte ou Número de Identificação Fiscal, que vous pouvez obtenir gratuitement auprès de l’administration fiscale locale. L’obtention de ce numéro est nécessaire pour réaliser un certain nombre de démarches administratives, dont l’achat ou la vente d’un logement. Il servira également, par la suite, pour déclarer vos revenus locatifs.
Une fois cette formalité accomplie, vous pouvez commencer votre recherche de bien à louer. Parmi les sites de référence sur lesquels rechercher, on peut citer Idealista.pt, imovirtual.com, ou encore olx.pt.Afin de ne pas chercher seul et profiter de conseils de professionnels, vous pouvez également faire appel à des agences immobilières locales, ou à des chasseurs de biens.
- Réservation du bien et sécurisation de votre achat par un avocat
Vous avez arrêté votre choix sur un logement ? Si votre offre a été acceptée par le vendeur, il vous est maintenant possible de réserver le bien. Pour ce faire, il vous faudra impérativement demander l’aide d’un avocat. En effet, au Portugal, votre avocat aura pour rôle de sécuriser votre transaction, en réalisant un certain nombre de vérifications préalable à l’achat : permis de construction, clauses limitatives, hypothèques, mise à jour du paiement des taxes et des charges de copropriété, etc. Pour permettre à votre avocat de réaliser ces démarches en votre nom, vous devrez procéder à une délégation de pouvoir, nommée Procuração Pública. “En d’autres termes, attention à la différence entre le rôle du notaire en France et au Portugal”, prévient Masteos. Le spécialiste en investissement immobilier évalue les frais d’avocat aux alentours de 1% à 1,5% du prix du bien.
Afin de réserver votre bien, vous devrez généralement verser une somme en garantie. Celle-ci peut être fixe ou varier en fonction de la valeur du bien. Elle sera versée sur le compte séquestre d’un avocat. Cette étape peut permettre de se donner du temps pour préparer la signature du compromis de vente, appelé Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). “Cette étape est souvent rapprochée voire fusionnée avec celle du compromis de vente”, rapporte Masteos.
- Signature du compromis de vente
Une fois la réservation effectuée, il est maintenant possible de préparer et signer le compromis de vente. Le contrat correspond à un engagement contraignant entre les deux parties. Le document précise à la fois le prix d’achat, ainsi que les différentes clauses de vente (telle que l’obtention d’un crédit, par exemple). “À ce stade, il est courant qu’un acompte de 10% à 30% du prix du bien soit réalisé, le reste étant versé plus tard, lors de la vente finale”, décrit Masteos. Pour se prémunir d’un maximum de risque, le spécialiste en investissement locatif conseille de faire enregistrer ce compromis de vente chez le notaire.
Précision importante : il est impossible de se rétracter après signature du compromis de vente, sauf à faire jouer une clause intégrée dans le contrat. En cas de rétractation de l’acheteur sans aucun motif, ce dernier perd le montant de son acompte, correspondant souvent à 10% du prix du bien. Si le vendeur se rétracte, de son côté, il devra verser le double de ce montant. “Personne n’a intérêt à se rétracter, sauf clauses stipulées dans le CPCV”, résume Masteos.
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- Signature de l’acte final de vente
Dernière étape pour acheter un bien immobilier au Portugal : la signature de l’acte de vente final, appelée escritura pública. “La date de vente est en général prévue 3 à 12 semaines après la signature du compromis”, détaille Masteos. Ensuite, l’acte authentique et le bien immobilier seront enregistrés par votre avocat au cadastre, appelé Conservatória Do Registo Predial. Une fois ces démarches effectuées, vous êtes propriétaire : n’oubliez pas d’informer la mairie de ce changement ! C’est elle qui prélèvera plus tard l’impôt municipal sur l’immobilier, l’équivalent de la taxe foncière annuelle, appelée IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). “Selon la ville où vous avez acheté, cette taxe varie entre 0,3% et 0,5% de la valeur patrimoniale, fixée par le service des finances portugais, détaille Masteos. Cette taxe foncière est à 95% bien moins coûteuse que celle de votre pays d’origine.”
- Payer l’impôt sur ses revenus locatifs
Il existe entre la France et le Portugal une convention préventive de double imposition. Les revenus locatifs de l’investisseur français, explique ainsi Masteos, ne pourront pas être imposés dans chacun des deux pays. “Si vous êtes résident fiscal français et avez fait un investissement locatif au Portugal, vous payerez 28% de vos revenus locatifs nets, c’est-à-dire que vous pourrez déduire de ces revenus la taxe foncière annuelle, les charges de copropriété du bien ainsi que d’éventuels travaux d’amélioration ou de rénovation”, détaille l’investisseur locatif. Néanmoins, bien que ces revenus soient imposés au Portugal, ils devront être déclarés au fisc français.
Les spots à surveiller
Au Portugal, 77% des habitants sont propriétaires, contre 57% en France. En conséquence, pour profiter d’une certaine offre locative (et même si le conseil paraît évident), mieux vaut viser les villes où cette offre existe ! À ce titre, Porto et Lisbonne semblent donc à première vue incontournables à analyser.
Et pourtant : les prix à l’achat relevés par Masteos, par l’intermédiaire du portail d’annonces, dans ces deux communes sont très élevés : 5.130 euros le mètre carré en moyenne à Lisbonne, et 3.010 euros à Porto. Ces prix élevés sont un vrai problème pour les investisseurs, mais aussi pour les Lisboètes et les Portuans eux-mêmes. “L’immobilier à Lisbonne est par exemple plus cher que l’immobilier à… Bruxelles, en Belgique, alors que les salaires sont nettement inférieurs au Portugal. Il y a un énorme problème d’accessibilité du logement”, compare Geoffroy Reiser, le directeur Europe de Masteos. Il faut dire que sur ces dernières années, les prix de la pierre ont explosé : +50% en cinq ans, relève Masteos qui reprend ici les chiffres du quotidien lisboète Publico. Ainsi, la rentabilité brute (avant impôt, taxes et charges diverses) à attendre pour les bailleurs n’est que de 3,2% à Lisbonne, et de 4,2% à Porto. “En termes de rentabilité brute, Lisbonne et Porto peuvent sembler décevantes pour des investisseurs français, car les prix de l’immobilier ont énormément augmenté à la vente depuis 2015, et les loyers n’ont pas pu suivre. Pour obtenir les meilleurs rendements, il fallait acheter en 2015”, résume ainsi le spécialiste en investissement locatif.
En conséquence, Masteos conseille désormais aux investisseurs en recherche de rentabilité de cibler des communes aux prix plus abordables, telles que Braga au nord du Portugal, ou Vila Nova de Gaia dans la banlieue de Porto. “Les salaires au Portugal sont encore bas, et leur capacité à monter dans les prochaines années devrait permettre aux prix de l’immobilier d’augmenter mathématiquement”, croit le spécialiste en investissement locatif. “Le vrai intérêt de l’investissement au Portugal, ce n’est pas la recherche de rentabilité brute, mais plutôt de l’investissement patrimonial sur la durée dans un pays stable économiquement et politiquement”, conclut Masteos.
Source:https://www-capital-fr.cdn.ampproject.org/c/s/www.capital.fr/immobilier/immobilier-locatif-voici-les-avantages-a-investir-au-portugal-et-le-mode-demploi-1434330?amp